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Cosa sono e perché è necessario pagare

Può sembrare scontato, ma è comunque opportuno ricordare che con l’espressione “oneri condominiali” si fa riferimento alle somme che ciascun condomino è chiamato a versare per assicurare il funzionamento e la corretta gestione del condominio.

È ovvio, infatti, che il condominio necessita di acquistare beni e servizi (in primis le forniture per le utenze idriche, elettriche e – per i condomini che sono ancora dotati di impianto centralizzato – il combustibile per il riscaldamento) per assicurare il regolare funzionamento degli impianti a servizio delle parti comuni e l’erogazione di altri servizi, quali quello di pulizia.

Il fondamento normativo dell’obbligo di contribuzione dei condomini si rinviene nell’art. 1123 c.c., secondo cui “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Quello appena esposto, dunque, rappresenta non solo il fondamento dell’obbligo contributivo ma anche il criterio generale di ripartizione degli oneri condominiali, cui il terzo comma dello stesso art. 1123 pone una deroga, stabilendo che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Chi risponde delle obbligazioni assunte dal condominio?

Come detto in apertura del presente contributo, ogni condominio, per il suo normale e corretto funzionamento, assume obblighi con fornitori di beni e servizi i quali, dal loro canto, vantano nei confronti del condominio un relativo diritto di credito.

Ora, nessun problema – evidentemente – se tutti i partecipanti al condominio contribuiscono alle spese, versando regolarmente la quota di propria spettanza; il problema sorge (purtroppo con molta frequenza) nell’ipotesi in cui uno o più condomini non effettuino i pagamenti dovuti, rendendosi, in tal modo, morosi.

Per andare subito al cuore della questione, la domanda che ci si pone è se del debito che il condominio ha assunto verso un terzo possano essere chiamati a rispondere tutti indistintamente i condomini (compresi quelli in regola con i pagamenti) o, viceversa, solo quelli che non hanno pagato le quote di loro spettanza.

Per dare una risposta a tale domanda, dovremo affrontare – in estrema sintesi – il tema della natura giuridica delle obbligazioni condominiali, così come si è delineato nell’evoluzione giurisprudenziale.

Quelle condominiali sono state tradizionalmente considerate come obbligazioni soggettivamente complesse in virtù della presenza di molteplici debitori (i condomini) e, per le obbligazioni di questo tipo, la regola è quella della solidarietà dal lato passivo.

L’art. 1294 c.c. (ispirato alla tutela delle ragioni del creditore) infatti, stabilisce che “i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”.

In virtù della solidarietà, pertanto, il creditore può pretendere l’adempimento dell’obbligazione per l’intero da uno qualsiasi tra i debitori (individuato, solitamente, tra quello ritenuto economicamente più affidabile), fatto salvo il diritto di rivalsa di quest’ultimo nei confronti degli altri condebitori.

Con la famosa sentenza n. 9148/2008 le Sezioni Unite della Cassazione, disattendendo la tradizionale tesi della solidarietà delle obbligazioni condominiali, hanno sposato l’orientamento – sino ad allora minoritario – secondo cui le predette obbligazioni seguono la regola della parziarietà per la quale, se più sono i debitori, il creditore potrà pretendere da ciascuno di loro il pagamento solo della quota di sua competenza.

La naturale conseguenza di tale pronunciamento era la necessità, per il creditore (ad es. un fornitore di beni o servizi in favore del condominio), di dover chiedere l’adempimento pro quota della prestazione a ciascun condebitore ed, eventualmente, di instaurare un procedimento giudiziario nei confronti di ciascuno di essi, con evidente aggravio in termini di costi e di tempo.

Con la Legge n. 220/2012, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, il legislatore ha inflitto un duro colpo al principio di diritto espresso nella pronuncia delle Sezioni Unite del 2008, incidendo profondamente sull’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Il secondo comma di tale norma, dopo la legge di modifica, infatti recita: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Ciò significa che il creditore dovrà prima chiedere il pagamento della loro quota ai condomini insolventi e, solo dopo l’esito infruttuoso delle azioni giudiziarie esperite nei confronti dei morosi, potrà chiedere ai condomini in regola con il pagamento quanto ancora dovuto dai primi.

Come si vede, la soluzione scelta dal legislatore del 2012 rappresenta un compromesso tra due opposte esigenze: da un lato, quella di non penalizzare eccessivamente il creditore costringendolo a chiedere il pagamento pro quota a ciascun condomino; dall’altro, l’esigenza di tutelare la correttezza e la puntualità dei condomini virtuosi che, avendo adempiuto regolarmente la loro obbligazione di pagamento, possono essere chiamati a rispondere in solido del mancato adempimento di uno o più condomini solo dopo che il creditore si sia rivolto a questi ultimi.

Altri strumenti di tutela del terzo introdotti dalla riforma del 2012

Quella sopra esposta non è l’unica novità introdotta dalla legge di riforma del condominio varata nel 2012.

Il legislatore, infatti, ha predisposto altri strumenti normativi a tutela dei terzi che vantino dei crediti nei confronti di un condominio.

L’art. 63 disp. att. c.c., al comma 1, dispone: “Per la riscossione dei contributi…l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione (dell’assemblea) può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

Prosegue il terzo comma: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato”.

Il quarto comma aggiunge: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Chiude, infine, l’ultimo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.: “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Da ultimo, è necessario ricordare come la legge di riforma abbia modificato l’art. 1135 c.c., prevedendo, tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, l’obbligatoria costituzione di un fondo speciale per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, di importo pari all’ammontare dei lavori.

È previsto che se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Avv. Paolo Messineo