Obbligazioni e contratti

L’art. 1158 c.c. dispone testualmente: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

Dalla definizione normativa si evince che l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si determina per effetto del possesso prolungato nel tempo di un bene immobile o di altro diritto reale di godimento.

Per iniziare a delimitare l’ambito di applicazione della norma, diciamo che essa ha ad oggetto i beni immobili ed i diritti reali di godimento sugli stessi, con esclusione, quindi, dei beni mobili.

La norma, in particolare, ricollega ad una situazione “di fatto” (il possesso) prolungata nel tempo l’effetto consistente nel far acquistare – a titolo originario e, quindi, senza derivazione dal diritto di un precedente titolare – la proprietà di un bene immobile o di un diritto reale di godimento su di esso (servitù, superficie, ecc.).

A cosa serve l’usucapione?

Per comprendere quale sia la finalità cui risponde l’istituto dell’usucapione occorre premettere che l’ordinamento giuridico non tollera situazioni d’incertezza che possano verificarsi, ad esempio, sulla titolarità di un bene. Così, deve potersi sempre individuare con certezza chi sia il proprietario di un immobile o di un terreno, perché a questo saranno ricollegate tutti i diritti e gli obblighi che derivano dall’essere proprietario.

Ora, l’istituto dell’usucapione serve, appunto, a far sì che con il trascorrere del tempo una situazione si consolidi in senso positivo, in quanto l’esercizio di fatto si trasforma in vero e proprio diritto, garantendo la certezza nelle situazioni giuridiche.

Il diritto di proprietà, com’è noto, non si perde per il solo fatto che il proprietario non eserciti le facoltà sulla cosa che la legge gli attribuisce; tuttavia, tale diritto si perde nei confronti ed a favore di chi abbia titolo per far valere l’usucapione. Quindi, l’inerzia del titolare è un presupposto necessario per consentire l’usucapione del possessore.

A questo proposito, è sufficiente ad escludere che il possesso corrisponda all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale (e, quindi, sia efficace ai fini dell’usucapione) il compimento, da parte dell’effettivo titolare, di atti che, se pur privi di efficacia interruttiva, manifestino la persistenza della titolarità del diritto (ad es. la presentazione di una denuncia di successione, la partecipazione ad una divisione ereditaria, l’instaurazione, nei confronti di un terzo, di un giudizio di affrancazione).

La Cassazione ha precisato che non può darsi possesso utile ad usucapionem nel caso in cui la relazione tra il soggetto e la cosa derivi da un atto od un fatto del proprietario. In tale circostanza, invero, l’attività posta in essere dal soggetto è di mera detenzione e non corrisponde all’esercizio di un diritto, non essendo svolta in opposizione al proprietario.

Conseguentemente, è stato affermato che qualora la signoria sulla cosa tragga origine da spirito di condiscendenza del proprietario ovvero da rapporti di amicizia o buon vicinato, ciò è sufficiente ad escludere un possesso ad usucapionem.

Gli elementi dell’usucapione: il possesso

Oltre al già citato presupposto, consistente nell’inerzia del titolare del diritto, il primo elemento necessario per aversi usucapione è il possesso. Questo deve essere pacifico e pubblico, cioè l’acquisto non deve essere stato violento o clandestino (chi possiede non deve aver acquistato il possesso della cosa con violenza o di nascosto); inoltre il possesso deve essere continuo e non interrotto, nel senso che il possesso non è continuo se il possessore ha abbandonato il bene; mentre la non interruzione implica che non deve esserci stata azione di terzi, che abbiano esercitato il loro diritto (interruzione di diritto, che si ha generalmente con la proposizione di una domanda giudiziale) o che abbiano materialmente privato il possessore del godimento del bene (interruzione di fatto).

Il possesso, poi, deve essere “di buona fede”, ed è tale quello di chi possiede ignorando di ledere il diritto altrui. A tal fine, tuttavia, non basta la semplice ignoranza di ledere il diritto altrui, ma occorre che tale ignoranza non dipenda da negligenza grave.

Inoltre, la buona fede si presume fino a prova contraria ed è sufficiente che esista nel momento dell’acquisto del possesso.

Gli elementi dell’usucapione: il tempo

Il possesso, anche se di buona fede, da solo non basta. Per aversi usucapione, infatti, il possesso deve essere esercitato ininterrottamente per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.

Per quanto riguarda i beni immobili e le universalità di beni mobili, l’usucapione si perfeziona, per regola generale, con un possesso esercitato ininterrottamente per venti anni. Tuttavia, sempre relativamente ai beni immobili, la legge prevede una usucapione decennale in favore di chi abbia acquistato il possesso in buona fede ed in forza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà. Tale è il negozio traslativo (ad es. un contratto di compravendita) posto in essere da chi non sia legittimato (c.d. “non dominus”); questo titolo, che di per sé è inefficace (perché posto in essere da chi non aveva la titolarità giuridica del bene trasferito), una volta trascritto è idoneo a far decorrere, dalla data di trascrizione, il termine decennale richiesto per il perfezionamento dell’acquisto della proprietà per usucapione.

Per quanto riguarda i beni mobili, l’usucapione si perfeziona in venti anni se il possesso è stato acquistato in mala fede; in dieci anni, invece, se è stato acquistato in buona fede ma senza titolo.

In presenza di titolo astrattamente idoneo e possesso iniziale di buona fede, l’acquisto della proprietà è istantaneo.

Gli elementi dell’usucapione: la trascrizione

Per aversi usucapione su beni immobili è, ulteriormente, richiesta la formalità della trascrizione al fine di rendere l’acquisto opponibile ai terzi. A tal fine sarà necessario ottenere una sentenza giudiziale di accertamento dell’avvenuta usucapione, sentenza che dovrà essere poi trascritta ai sensi dell’art. 2651 c.c.

Bisogna ricordare che, per effetto dell’art. 84-bis del D.L. n. 69/2013, l’art. 2643 c.c. (che elenca tutti gli atti soggetti a trascrizione) prevede al n. 12-bis “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

Avv. Paolo Messineo