Recuperare gli oneri condominiali dall’inquilino moroso
Il proprietario che concede un suo immobile in locazione ad uso abitativo sa bene che il rischio maggiore in cui può incorrere è la morosità dell’inquilino, il quale, ad un certo punto, inizia a non corrispondere con regolarità i canoni di locazione sino ad interrompere totalmente il pagamento.
Non di rado, tuttavia, il proprietario (che già subisce il danno del mancato pagamento dei canoni mensili) ha anche l’ulteriore amara sorpresa di scoprire che il suo inquilino non ha pagato nemmeno i c.d. “oneri condominiali”, espressione che fa riferimento a tutte le somme che devono essere pagate all’Amministrazione condominiale per garantire il regolare e corretto funzionamento dei beni comuni e delle utenze condominiali.
Distinzione delle spese condominiali
Occorre premettere che esistono due diverse tipologie di spese necessarie per la gestione di un condominio: le spese ordinarie e quelle straordinarie.
Le prime riguardano la gestione, la manutenzione ed il funzionamento dei beni comuni e tra queste, a titolo esemplificativo, possiamo comprendere le spese relative a:
- pulizia di scale e androni;
- illuminazione dei beni comuni;
- revisione e manutenzione ordinaria degli impianti condominiali (es. caldaia, ascensore, autoclave);
- assicurazione del fabbricato;
- compenso professionale dell’amministratore
Le spese straordinarie, viceversa, sono quelle attinenti alla manutenzione – appunto – straordinaria dei beni comuni ed alla ristrutturazione, la cui entità supera notevolmente le somme occorrenti per la gestione ordinaria dei beni comuni. Anche in questo caso, a titolo esemplificativo, possiamo annoverare tra le spese straordinarie quelle relative a:
- necessità di assicurare la stabilità di muri maestri e volte;
- sostituzione di travi;
- rinnovamento, per intero o per una notevole parte, di tetti, solai, scale, muri di sostegno o di cinta;
- rifacimento delle facciate;
- sostituzione della caldaia
La ripartizione degli oneri condominiali nella locazione
Quando un immobile viene concesso in locazione, a meno che locatore e conduttore non prevedano diversamente, il criterio di ripartizione delle spese prevede che gravino sul conduttore (l’inquilino) le spese relative alla ordinaria gestione del condominio (es. spese di pulizia), mentre restino a carico del locatore proprietario dell’immobile le spese di straordinaria amministrazione (es. il rifacimento della facciata).
Venendo alla questione centrale, cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali poste a suo carico? Le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni sono tradizionalmente definite obbligazioni “propter rem”, cioè che “seguono” il bene e la titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale su di esso. In altre parole, chiamato a rispondere del loro pagamento sarà sempre il proprietario del bene, a prescindere dall’uso che questi ne faccia.
Quindi, se il conduttore di un immobile non paga il condominio, l’amministratore potrà, in ultima istanza, chiederne il pagamento al proprietario, che sarà tenuto a pagare quanto dovuto dal suo inquilino moroso.
Ovviamente, il pagamento che il proprietario sarà costretto ad eseguire in sostituzione dell’inquilino inadempiente farà nascere in suo favore un diritto di credito nei confronti di quest’ultimo, per azionare il quale, tuttavia, sarà costretto (nel caso, molto probabile, in cui la sua richiesta di rimborso non sortisca effetti) ad intraprendere le vie legali chiedendo l’emissione di un decreto ingiuntivo.
Il decreto ingiuntivo
Per richiedere al giudice di emettere un decreto ingiuntivo nei confronti del suo inquilino, il proprietario dovrà preliminarmente fornirsi delle prove documentali idonee a supportare la sua richiesta. Così, sarà necessario chiedere all’amministratore di condominio il rilascio non solo – ovviamente – delle quietanze di pagamento relative alle spese sostenute al posto dell’inquilino (alle quali sarà opportuno aggiungere anche una dichiarazione, sottoscritta dall’amministratore, nella quale egli dichiara di ricevere dal proprietario il pagamento di quanto dovuto dall’inquilino), ma sarà necessario anche che l’amministratore fornisca al proprietario copia delle delibera di approvazione del bilancio (nella quale siano state approvate le spese in questione) e copia del prospetto di ripartizione delle spese medesime.
Una volta in possesso di questa documentazione giustificatrice, e trascorso il termine di 60 giorni (entro il quale l’inquilino potrà chiedere di prendere visione di tale documentazione), si potrà depositare il ricorso per decreto ingiuntivo che, una volta emesso, costituirà titolo esecutivo in favore del proprietario, permettendogli di procedere successivamente al recupero coattivo del credito nei confronti dell’inquilino debitore.
Quella appena descritta è la procedura seguita – con successo – dallo Studio Legale Messineo per ottenere dal Tribunale di Palermo il Decreto Ingiuntivo n. 575/2023 del 30/01/2023, con il quale è stato ingiunto ad un (ex) inquilino – peraltro pure sfrattato – il pagamento della somma di € 2.397,87 a titolo di oneri condominiali non pagati, oltre interessi legali e spese della procedura.
Avv. Paolo Messineo